El régimen condominal para el ejercicio de los derechos de propiedad sobre bienes inmuebles, constituye un instrumento jurídico imprescindible para la venta de edificios departamentales, de conjuntos habitacionales horizontales, o una combinación de ambos, una modalidad para el ejercicio de la propiedad que no sólo se aplica en el ámbito residencial, sino también para comercio e industria, y sobre todo para oficinas, ya que facilita la libre disposición de las áreas privativas y simultáneamente regula con precisión la convivencia y administración de las áreas comunes.
Normalmente los constructores constituyen el régimen de propiedad en condominio ante Notario Público con anticipación a la venta de departamentos y oficinas, con la finalidad de tener la libertad y posibilidad de entregar escrituras por áreas privativas enajenadas. Con tal propósito y para facilitar su realización, la Ley contemplaba un número determinado de requisitos que se debían de cumplir, vinculados con la acreditación de la propiedad, descripción del inmueble, distribución de las zonas que lo conforman, valuación de las áreas privativas, uso y características de las áreas generales, reglamento interno del condominio y la obligación de contar con un seguro para responder contra calamidades, así entendidos sucinta y superficialmente.
Sin embargo, en el mes de marzo se modificó la Ley para incluir, entre los requisitos que los constructores de obras no habitacionales de más de 5 mil metros cuadrados, o habitacionales de 10 mil o más, el requisito consistente en tener que garantizar mediante fianza la conformidad de la construcción con relación al proyecto autorizado, garantía que deberá corresponder al avalúo comercial de la edificación, aunque en algunos casos dicho valor se podrá incrementar hasta en un 50% más. Además, los constructores deberán responder por vicios de la construcción por un plazo de hasta diez años.
Al platicar sobre la redacción de la nueva Constitución de la Ciudad de México, me vienen a la mente las palabras de un amigo abogado al que admiro profundamente, quien con todo tino afirmó que existen leyes estúpidas, pero desafortunadamente, no por esa causa tienen que ser forzosamente inconstitucionales.
Creo que en el caso de las reformas a la Ley que venimos comentando podríamos encontrar ambas características, y ojalá que los Tribunales Federales que deban pronunciarse al respecto así lo confirmen.
Como quiera que sea, no deja de destacar la exquisitez con la que los Asambleistas se despacharon para exigir el cumplimiento de innumerables requisitos a cargo de los constructores del sector privado y el contraste que ello genera con relación a la pobreza con la que se regula la ejecución de la obra pública.
Al atravesar Santa Fe, Polanco, la colonia Juárez, el Centro Histórico, San Ángel o Mixcoac, uno se da cuenta de la calidad arquitectónica y de ingeniería con la que están siendo construidos rascacielos que han sido diseñados por profesionales reconocidos y galardonados a nivel mundial. El horizonte urbano de la Ciudad de México va cobrando una personalidad que muy pronto podría ser comparada con las grandes metrópolis del planeta, no sólo por su tamaño, sino también por la complejidad de las obras que se vienen desarrollando.
Exigir la exhibición de fianzas para permitir que la renovación inmobiliaria y el desarrollo de esta industria pueda seguir teniendo lugar, a sabiendas de la gran derrama económica que produce y el número de fuentes de trabajo que dependen de ella, nos parece afectado por una terrible miopía y una significativa injusticia elemental.
La exigencia de la fianza no deviene absurda por el valor mismo de la prima que debe otorgarse, que en algunos casos podría solventarse con sobrada facilidad, sino por la desproporción del valor de la base sobre la cual se debe constituir y su absurda duración, porque el otorgamiento de la fianza por parte de las compañías autorizadas significará, nada más y nada menos, que la exigencia de una garantía de respaldo. ¿Cuál es la reserva de territorio o de inmuebles que una inmobiliaria deberá tener, intocados a lo largo de diez años, para responder por el valor afianzado a favor de la compañía afianzadora?
Sobre todo, el requisito es inequitativo. Si uno transita por las calles de la Ciudad de México se podrá percatar del enorme contraste existente entre la calidad de las obras inmobiliarias que impulsa el sector privado y el resultado de las obras que ejecuta el sector público. Las segundas no sólo son más caras, sino que también son mal hechas y duran infinitamente menos tiempo. ¿Puede un legislador, un servidor público, efectuar tal distinción normativa a través de la cual se vea legitimado el cobro de tan desproporcionado precio por la culminación de sus actos contra un desarrollador particular, contra la impunidad y la oscuridad absoluta, en términos técnicos y prácticos, a cargo de los ejecutantes y administradores de la obra pública?
Crucemos los dedos porque las instituciones judiciales que contempla la Constitución pronto cumplan su función y el retroceso a la zona de cordura permita evaluar mejores mecanismos para garantizar los derechos e intereses de los adquirentes de obras inmobiliarias en condominio.
Conclusión personal
Los cambios que genera el gobierno federal en la realización de proyectos son de suma importancia como se vio en el presente articulo. Conocer estas normas si eres analista de proyectos, estas trabajando en una constructura o simplemente si se desea empezar a construir una obra simple es de suma importancia. Por lo que hay que verficicar las normas que se implican, ya sea por municipio o municipio. Como el presente artículo se centra en la Ciudad de México, algunas de las leyes serán diferentes, pero el gobierno federal las aprueban, así que siempre hay que tenerlas en cuenta para lo que se necesiten y no atravesar ninguna contingencia o en caso de que se haga, llegar a superarla.
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